اگر بخواهیم مبایعه نامه را در یک جمله تعریف کنیم در واقع باید به متون فقهی اشاره کنیم و میتوان گفت نوعی اصطلاح فقهیست. در فقه و قانون مدنی مبایعه نامه یا بیع نامه عبارت است از بیع نامه یا قراردادی که در آن بیع واقع شده‌است. منظور از بیع، دادن مالی است به عوض معلوم. در تعریفی دیگر بیع نامه قراردادی است در رابطه با خرید و فروش مالی بین خریدار و فروشنده که در مقابل دادن مال باید پول یا عوض دیگری پرداخت شود.
معنی لغوی مبایعه نامه چیست؟
مبایعه نامه از دو کلمه ی مبایعه و نامه بوجود آمده است. مبایعه از ریشه ی بیع و به معنی فروش است. پس مبایعه نامه به معنی فروشنامه می باشد. این که در تعریف مبایعه نامه، آورده شده مال مورد معامله، می تواند به این معنی باشد که مبایعه نامه تنها برای املاک نیست و برای خرید، فروش هر مالی استفاده می شود. مثلا برای خودرو، تلویزیون، سیمان.
در مبایعه‌نامه باید حداقل ۵ مورد ذکر شده باشد:
- مشخصات فروشنده: مشخصات سجلی، آدرس(در آدرس حتما باید کدپستی ذکر شود)، تلفن همراه و ثابت.
- مشخصات خریدار: مشخصات سجلی، آدرس(در آدرس حتما باید کدپستی ذکر شود)، تلفن همراه و ثابت.
- موضوع مورد معامله(مبیع): مشخصات کامل جغرافیایی، ثبتی، هندسی(مساحت زمین یا خانه).
- مبلغ مورد معامله: شامل قیمت واحد و قیمت کل به وجه رایج کشوری، ریال یا معادل تومان.
- زمان مورد معامله: زمان و نحوه پرداخت، زمان حضور در دفترخانه و تنظیم سند. برای نحوه پرداخت باید حتما مشخص شود که خریدار چه مبلغی را، در چه زمانی و با چه شرایطی به فروشنده می‌دهد.
اگر این ۵ مورد ذکر نشود، مبایعه‌نامه ارزشی ندارد. بعد از نوشتن این ۵ مورد، برای شفاف‌سازی بیشتر، موارد دیگری را هم به مبایعه‌نامه اضافه می‌کنند. اگر فقط این ۵ مورد نوشته شده باشد، مبایعه‌نامه سست است، ولی با اضافه کردن موارد زیر، مبایعه‌نامه شفاف می‌شود:
- درصورت پشیمانی: فرض کنید شما خانه‌ای را پسندیده‌اید و مبایعه‌نامه نوشته‌اید ولی همسرتان می‌گوید من این خانه را نمی‌پسندم. باید در مبایعه‌نامه مشخص باشد که اگر خریدار یا فروشنده پشیمان شدند، چه اتفاقی می‌افتد.
برای پشیمانی، زمان مشخص کنند، مثلا تا ۲۴ ساعت بعد از تنظیم مبایعه‌نامه میتوانید پشیمان شوید.
در صورت پشیمانی، خسارتی نیز تعیین می‌کنند که حتما باید مبلغ آن در اینجا ذکر شود.
- گول خوردن: در معاملات اصطلاحی به نام خیارات وجود دارد. «خیار» به طورکلی، به توانایی و اختیار فسخ معامله گفته می‌شود. خیارات انواعی دارد مانند مجلس، غبن، تدلیس، فاحش (چیزی که معامله کرده‌ام با آنچه دیده‌ام تفاوت بسیاری دارد.) و …
عموما در مبایعه‌نامه، خیارات را از خودشان ساقط می‌کنند و جمله «اسقاط کافه خیارات ولو خیار فاحش» می‌نویسند، به‌عبارتی می‌گویند ما با علم اینکه چنین اتفاقی نیفتاده است، معامله می‌کنیم و به‌هیچ‌وجه معامله را فسخ نمی‌کنیم.
وقتی خریدار یا فروشنده اختیار خیارات را از خودش ساقط کند و بعد از معامله متوجه شود در هر زمینه‌ای گول خورده است، نمی‌تواند کاری انجام دهد و حق بر هم زدن معامله را ندارد.
دقت کنید که برای سند زدن خانه، چه خیاراتی را می‌پذیرید. با نوشتن «اسقاط کافه خیارات ولو خیار فاحش» اجازه فسخ معامله را از خودتان می‌گیرید.
تیم ویژه حقوقی ما در گروه بزرگ مشاورین املاک عظیمی بزرگترین شبکه معاملات املاک اصفهان متشکل از وکلای پایه یک دادگستری ویژه امور ملکی علاوه بر تنظیم مبایعه نامه ها به مشاوره دقیق به خریداران و فروشندگان محترم انواع املاک می پردازند.
در هنگام تنظیم مبایعه نامه، خریدار چه کاری را باید انجام بدهد؟
خریدار در هنگام تنظیم مبایعه نامه، بایستی تضمیناتی را از فروشنده بگیرد تا بدین وسیله مطمئن بشود که فروشنده در زمان مقرر در دفترخانه حضور پیدا می کند. چنانچه فروشنده درتاریخ مقرر در دفترخانه حضور نیابد، بایستی تضمینات را( فلان مقدار پول را) بپردازد.
همچنین خریدار بایستی در مبایعه نامه ذکر نماید که اگر فروشنده ی مال فردی غیر از این فروشنده باشد، حق فسخ معامله را خواهد داشت.
- ۹۹/۰۳/۲۰